Trouver le logement idéal peut se révéler une tâche ardue, et une fois que vous avez enfin trouvé un lieu confortable où vivre, il est important de de connaître ce que vous pouvez faire ou pas en tant que locataire. D’un autre côté, en tant que propriétaire, il est indispensable que vous soyez informés des droits et des devoirs de la personne qui loue votre bien immobilier, pour un investissement locatif plus serein. Dans ce guide, nous allons vous présenter les différentes lois et règlementations qui encadrent ces différents aspects. Vous apprendrez les termes essentiels du contrat de location, les obligations légales du bailleur et du preneur, ainsi que les recours possibles en cas de litige locatif. Que vous soyez locataire depuis des années, que vous veniez juste de commencer vos recherches ou que vous vous lanciez dans l’investissement locatif, ce guide vous fournira toutes les informations essentielles pour vous aider à comprendre tous les enjeux et à faire entendre votre voix.
Table des matières
Les droits du locataire : Le contrat de location
Avant de vous lancer dans la signature d’un contrat de bail, il est essentiel de connaître les clauses qui doivent absolument y figurer.
Le contenu du contrat de location
Il s’agit d’un document écrit qui formalise l’accord entre les deux parties prenantes. Il doit obligatoirement comporter plusieurs mentions telles que :
- les coordonnées de chacun,
- la description de l’appartement ou de la maison (superficie, nombre de pièces, équipements…),
- la durée du bail,
- les sommes à payer de part et d’autre, les modalités de règlement, la répartition des charges,
- les conditions de révision du loyer,
- les responsabilités de chacune des deux parties,
- les modalités de versement et de remboursement du dépôt de garantie,
- les conditions de résiliation, etc.
Il est important de lire attentivement l’ensemble du document avant de le signer et de poser toutes les questions nécessaires au bailleur ou à l’agent immobilier en charge du dossier.
La durée de l’accord
Elle est librement fixée par les deux parties. En général, les baux à destination des particuliers sont conclus pour une période minimale de trois ans pour une location non meublée, renouvelable par tacite reconduction. Durant ces trois ans, le locataire peut à tout moment décider de partir. Le propriétaire, quant à lui, ne peut pas résilier le bail avant le terme, sauf en cas de motifs légitimes et sérieux. D’autre part, il existe des exceptions, comme dans le cas des logements Pinel, pour lesquelles l’engagement est de 6, 9 ou 12 ans.
Le renouvellement et résiliation du contrat
À la fin de la validité, celui-ci peut être renouvelé pour une nouvelle période. La reconduction peut être tacite, c’est-à-dire automatique, ou expresse, sur accord des parties et selon de nouvelles modalités. En cas de non-renouvellement, le bailleur doit envoyer à l’occupant un courrier recommandé avec accusé de réception ou le remettre en main propre contre signature, au moins six mois avant la date anniversaire. Le locataire, quant à lui, peut donner son congé à n’importe quel moment, moyennant un préavis de trois mois, qu’il est possible de réduire à un mois dans certains cas.
L’état des lieux d’entrée
Il s’agit d’un document qui décrit en détails le logement à l’entrée et à la sortie. Il doit être établi contradictoirement par les deux parties et chacune doit disposer d’une copie. Nous vous recommandons vivement de prendre des photos pour documenter et garder une trace des défauts mineurs constatés.
Les modalités de paiement du loyer et des charges
L’accord précise les modalités de versement du loyer et des charges. Il est d’usage que le premier soit payable mensuellement d’avance, et que les autres soient provisionnelles. Autrement dit, il est possible que le bailleur demande un rattrapage de charges en fin d’année, si celles-ci se révèlent supérieures à ce qui était prévu. Le règlement peut être effectué par virement, prélèvement automatique ou chèque. Par ailleurs, en cas de retard, des pénalités peuvent être appliquées.
Le cas de la location meublée
Dans ce cas, le bail doit inclure la liste détaillée des meubles et équipements mis à disposition dans le logement. En général, pour un meublé, la durée minimale s’élève à un an, contrairement à un logement loué vide qui prévoit au minimum trois ans. En matière de renouvellement et de résiliation, les règles sont les mêmes pour les deux types de logements, excepté le délai de préavis, ramené à un mois pour l’occupant. En ce qui concerne l’état des lieux, il est également obligatoire pour un meublé. Il doit être réalisé à l’entrée et à la sortie du locataire et doit être annexé à l’accord. De plus, les modalités de versement des sommes dues sont les mêmes que pour une maison ou un appartement vide.
Les droits du locataire : Donner son congé
Pour cette étape, il est indispensable de bien comprendre les différentes modalités à respecter pour ne pas rencontrer de difficultés par la suite.
Comment donner son congé
Pour donner son congé, le locataire doit envoyer un courrier recommandé au propriétaire ou à son représentant ou une remise en mains propres contre signature. Dans tous les cas, il doit détenir une preuve qu’il a bien été reçu. Cette lettre de préavis doit indiquer clairement la date de départ.
Le dépôt de garantie
Cela correspond à une somme d’argent que le locataire verse au propriétaire à la signature. Elle doit être versée lors de la remise des clés, en même temps que le premier loyer. De plus, le propriétaire doit fournir au locataire une quittance pour ces deux montants. Il sert à couvrir d’éventuelles dettes, comme des loyers impayés ou des dégradations constatées. Toutefois, il ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges pour une location vide et deux mois pour un meublé.
Utilisation et restitution de la caution
Le propriétaire peut l’utiliser pour couvrir les dettes du locataire en fin de bail. Cependant, il ne peut pas retenir de sommes pour des frais de rafraichissement dus à l’usure normale du logement, comme la peinture ou le remplacement des joints du carrelage. De plus, il doit être restitué à l’occupant dans un délai maximum d’un mois après la remise des clés, déduction faite des sommes éventuellement retenues.
Contestation du montant retenu
Si l’occupant conteste les montants retenus, malgré les justificatifs présentés, alors il peut saisir la commission départementale de conciliation pour tenter de trouver un accord amiable. À défaut, il peut saisir le tribunal d’instance pour faire valoir son point de vue.
État des lieux de sortie
Il s’agit d’un document qui atteste de l’état du logement au moment de la remise des clés. Il est réalisé par en présence des deux parties ou de leurs représentants. Il permet d’éviter les litiges sur les éventuelles dégradations imputables au locataire et de déterminer les retenus éventuellement déduites du dépôt de garantie.
Les responsabilités du propriétaire
Il est essentiel de connaître les devoirs du propriétaire avant de signer un contrat de location. En effet, les propriétaires sont tenus de respecter un certain nombre de règles pour garantir le confort et la sécurité des occupants de leurs logements.
Entretenir et réaliser les gros travaux dans le logement
Le propriétaire a l’obligation d’entretenir et de réaliser les réparations nécessaires, dans le respect de la nouvelle règlementation, en termes de décence et de performance énergétique. En effet, il doit prendre en charge les gros travaux telles que la toiture, la plomberie, l’électricité, le chauffage, etc. De plus, il doit effectuer les rénovations nécessaires pour garantir la sécurité du logement. L’entretien courant et les réparations mineures sont sous la responsabilité de l’occupant, comme changer les ampoules, les joints, entretenir la chaudière, etc.
Procéder à la mise aux normes pour assurer un logement décent
Le propriétaire a l’obligation de louer un logement décent. Pour cela, il doit le mettre aux normes de sécurité, de salubrité et de décence. Il doit notamment disposer d’une installation électrique et de gaz conformes à la règlementation, d’un système de chauffage fonctionnel, de fenêtres et portes en bon état, et être exempt de moisissures ou de risques d’infiltrations.
Respecter la vie privée et la tranquillité du locataire
Le bailleur doit respecter la vie privée du locataire et ne pas entraver la jouissance paisible du logement. Il ne doit pas y pénétrer sans autorisation, et ne pas exercer de pressions pour effectuer des passages sans motif valable. En cas de visites par de futurs acheteurs ou locataires, les deux parties doivent convenir d’un horaire. Par ailleurs, ces horaires doivent se situer pendant les jours ouvrables, du lundi au vendredi et hors jours fériés, et ne pas dépasser deux heures par jour.
La sous-location du logement
Le locataire ne peut sous-louer le logement qu’avec l’accord écrit du propriétaire. Ce dernier peut refuser cette demande sans avoir à invoquer de motif légitime. S’il souhaite sous-louer une partie de son logement, le preneur doit fournir à son bailleur des informations sur le nouvel arrivant, ainsi que le détail de l’accord passé (part des loyers et des charges, conditions, etc.). Attention, sans autorisation, cette pratique est strictement interdite et le preneur encourt alors une expulsion et le versement de dommages et intérêts.
Informer le locataire de la vente du logement pour lui permettre d’exercer son droit de préemption
En cas de vente du logement loué, le propriétaire doit informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce dernier dispose alors d’un droit de préemption pendant un délai de deux mois pour l’acquérir dans les mêmes conditions que n’importe quel acheteur potentiel.
Prévenir le locataire de l’augmentation du loyer
Le propriétaire peut le réviser annuellement, en respectant les règles de l’encadrement des loyers. Par ailleurs, il doit prévenir le locataire par courrier recommandé avec accusé de réception au moins six mois avant la date anniversaire. De plus, cette augmentation ne peut pas dépasser le plafond fixé par la loi, sauf dans certaines zones et le complément doit être justifié par des arguments solides. Les modalités sont d’ailleurs obligatoirement présentes dans le contrat de bail.
Les obligations du locataire
Celui-ci a également des règles et des contraintes à respecter pour garantir le bon déroulement de sa location.
Payer le loyer et les charges
Le locataire a l’obligation de payer son loyer ainsi que les charges liées au logement. Ces montants sont fixés dans le contrat de location et doivent être payés à la date convenue. En ce qui concerne les charges, il s’agit généralement des factures d’eau, de chauffage collectif, de la taxe sur les ordures ménagères, etc.
Assurer l’entretien courant du logement
Le locataire est responsable de l’entretien courant. En effet, il doit réaliser les petites réparations et les travaux d’entretien, tels que le remplacement des ampoules ou la maintenance des équipements électroménagers. En cas de négligence ou de mauvaise utilisation des locaux, il peut être tenu responsable des dégradations occasionnées.
Contracter une assurance habitation
Le locataire doit souscrire une assurance habitation pour le logement qu’il occupe. Celle-ci doit couvrir les risques locatifs, tels que les incendies, les dégâts des eaux, etc. Ainsi, il doit fournir une attestation au propriétaire au moment de la remise des clés.
Ce que dit la loi sur l’aménagement du logement
Le locataire a l’obligation de respecter les normes d’habitabilité du logement. Il doit ainsi l’utiliser conformément à sa destination (usage d’habitation) et ne pas réaliser de travaux sans l’accord préalable du bailleur. Par ailleurs, il doit respecter les règles de sécurité et de salubrité. Ceci mis à part, il a tout à fait le droit de le redécorer à son goût, quitte à lui faire reprendre son aspect d’origine à son départ.
Respecter les règles de copropriété
Dans le cas d’une maison ou d’un appartement situé dans une copropriété, le locataire doit agir conformément aux règles de la copropriété. Il doit ainsi respecter le règlement intérieur de la copropriété et les décisions prises en assemblée générale des copropriétaires. Par ailleurs, il est tenu de respecter les règles de bon voisinage avec les autres occupants de la copropriété.
Que faire en cas de litige locatif
En France, les lois qui régissent les droits du locataire sont la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, puis les lois Duflot, Alur puis Elan. Ces lois encadrent notamment les relations entre les deux parties prenantes, les règles de fixation et d’évolution des loyers, les conditions d’occupation du logement, les responsabilités des deux parties et les procédures en cas de litige locatif. En effet, malgré les précautions prises, il est possible de rencontrer des difficultés.
Recours amiables en cas de litige
En cas de litige locatif, il est préférable d’essayer de trouver une solution amiable qui satisfasse les deux parties. Pour cela, vous pouvez commencer par écrire une lettre recommandée avec accusé de réception pour exprimer votre mécontentement et exposer les problèmes rencontrés. Ce courrier doit être accompagné de tous les documents et preuves (photos, factures, tec.) appuyant vos dires. Dans un deuxième temps, vous pouvez vous tourner vers un tiers, comme un conciliateur de justice ou à une association de défense des locataires ou des propriétaires pour vous aider à régler le conflit à l’amiable. Enfin, si aucun accord n’est trouvé, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation ou le médiateur de la République.
Recours judiciaires en cas de litige
Si les recours amiables n’ont pas abouti, il est possible d’engager une action en justice. Pour cela, il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé dans le droit immobilier. Les recours possibles sont nombreux : assignation en justice, référé, demande de résiliation du bail, demande de diminution du loyer, etc. Il est important de savoir que le locataire peut également être poursuivi en justice si ses manquements sont avérés.
Les frais liés aux recours en cas de litige
Il faut garder à l’esprit que les recours amiables et judiciaires en cas de litige locatif entraînent des frais. Les frais d’avocat, les frais de justice et les frais de déplacement peuvent rapidement s’accumuler. Cependant, certains frais peuvent être pris en charge par l’assurance habitation, notamment les frais d’expertise. Les propriétaires peuvent aussi disposer d’un accompagnement juridique, par le biais de l’assurance qu’ils auront eux-mêmes contractés, pour les loyers impayés, par exemple. Il est essentiel de bien vérifier les différente clauses et garanties souscrites avant d’engager une procédure judiciaire.
Les délais à respecter en cas de litige
Il est crucial de respecter les délais légaux en cas de litige locatif. Par exemple, pour engager une action en justice, le locataire dispose d’un délai de trois ans à compter de la date à laquelle il a eu connaissance du problème.
Les sanctions en cas de non-respect des décisions de justice
Le non-respect des décisions de justice peut entraîner des sanctions pour chacune des deux parties prenantes. Par exemple, le locataire peut être expulsé s’il ne respecte pas les décisions de justice en matière de paiement du loyer. Quant au bailleur, il peut être condamné à payer des dommages et intérêts s’il ne respecte pas les décisions de justice en matière de travaux à réaliser dans le logement. Il est donc indispensable de respecter les décisions de justice pour éviter ces sanctions.
Résumé des principaux points à retenir
Après avoir exploré les différents aspects des droits du locataire, faisons à présent un résumé des points essentiels à retenir. Dans le cadre de l’accord signé entre les deux parties prenantes, qui régit leurs relations et les conditions de la location, les droits du locataire sont :
- Jouir paisiblement du logement loué sans être dérangé par le propriétaire ou les voisins.
- Bénéficier d’un logement décent qui répond aux normes de salubrité et de sécurité en vigueur.
- Pouvoir faire réaliser les travaux nécessaires par le propriétaire.
- Pouvoir contester un loyer excessif en cas de renouvellement de bail ou dans le cadre de la révision annuelle.
- Pouvoir résilier son bail à n’importe quel moment, sous réserve de respecter les délais de préavis légaux.
- Pouvoir exercer son droit de préemption ou bien bénéficier du droit de continuer à occuper le logement en cas de vente.
- Pouvoir sous-louer une partie des locaux sous certaines conditions.
- Pouvoir aménager le logement à son goût, sous réserve d’obtenir l’accord du propriétaire.
- Bénéficier du remboursement du dépôt de garantie lorsqu’il quitte les lieux, déduction faite des éventuelles dettes locatives ou des dégradations constatées.
En revanche, il est tenu de payer son loyer et ses charges locatives à temps. De plus, il doit souscrire une assurance habitation.
Le propriétaire est quant à lui responsable de l’entretien et de la réalisation des gros travaux, dans le respect des règlementations en vigueur.
En cas de litige, il est conseillé de privilégier les recours amiables tels que la médiation ou la conciliation. En cas d’échec, vous pouvez vous tourner vers les recours judiciaires.
Conclusion
Il est important pour tout locataire de savoir ce qu’il peut faire ou pas, afin de vivre dans des conditions décentes et respectueuses de la loi. D’un autre côté, il est indispensable pour tout propriétaire de se tenir informé des droits du locataire, ainsi que ses obligations pour pouvoir les respecter. Au travers de ce guide, nous avons examiné en détail les différents aspects liés aux droits du locataire, depuis la signature du contrat de bail jusqu’à la résolution d’un éventuel litige. Nous espérons que les informations fournies vous seront utiles et vous aideront à mieux comprendre vos responsabilités en tant que preneur ou en tant que bailleur. N’oubliez pas qu’en cas de difficulté, des recours existent et que le dialogue peut souvent être la solution la plus efficace pour résoudre un conflit.