Frais des SCPI : Tout savoir sur les frais de gestion et les autres

Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, constituent un outil d’investissement immobilier très populaire en France. En effet, elles permettent à des investisseurs particuliers d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer eux-mêmes un bien immobilier. Cependant, investir dans les SCPI peut entraîner des frais que les investisseurs doivent comprendre pour prendre des décisions éclairées. Dans cet article, nous allons passer en revue les différents types de frais associés aux SCPI, comment les frais de gestion sont calculés, comment limiter les frais et bien plus encore. Que vous soyez un investisseur débutant ou expérimenté, ce guide vous sera utile pour comprendre les coûts associés aux SCPI.

 

 

Présentation rapide des SCPI

Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont des structures d’investissement collectif qui permettent aux particuliers de se lancer dans l’immobilier locatif sans avoir à gérer directement un bien. De plus, l’apport en capital peut être réduit à quelques centaines d’euros, ce qui en fait un instrument financier très accessible. De cette manière, ces sociétés collectent le capital des investisseurs pour acquérir et gérer un portefeuille diversifié de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements, etc.) en France et parfois dans toute l’Europe. Ces derniers détiennent des parts de la SCPI proportionnelles à leur investissement et perçoivent des revenus réguliers provenant de la distribution des loyers perçus par la société. Aussi appelé pierre-papier, ces types d’actifs proposent une solution accessible et flexible pour investir dans l’immobilier, tout en bénéficiant de la mutualisation des risques, de la diversification et de la gestion professionnelle assurée par la société de gestion.

 

Les différents types de frais des SCPI

Lorsque vous investissez dans la pierre-papier, vous devez être conscient des différents types de frais auxquels vous pouvez être confronté. Ces derniers peuvent varier en fonction de la structure de la SCPI. Voici les principaux que nous allons aborder dans cet article :

  • Les frais de gestion
  • Les frais de souscription
  • Les frais exceptionnels
  • Les frais de cession de parts ou frais de retrait

 

Zoom sur les frais de gestion

Les frais de gestion peuvent varier selon les SCPI et peuvent être plus ou moins élevés en fonction de leur stratégie d’investissement. C’est pour cela qu’il est indispensable de suivre avec attention leur évolution. En effet, ces commissions viennent amputer les revenus distribués chaque année aux associés.

Définition des frais de gestion

Les frais de gestion des SCPI correspondent aux coûts liés à la gestion quotidienne de la société. Ils sont généralement prélevés chaque année sur les encaissements des loyers des biens immobiliers détenus par la SCPI et sont exprimés en pourcentage de la valeur de la part. Sachez que le taux de commission varie entre 9 et 15%, avec une moyenne de 10% environ.

Comment sont calculés les frais de gestion des SCPI ?

Les frais de gestion dépendent de différents critères, tels que la taille de la SCPI, le niveau d’expertise du gestionnaire, ainsi que l’état général du parc immobilier.

  • Les frais de fonctionnement : Ils incluent tous les coûts nécessaires à la gestion courante de la SCPI, tels que les frais de personnel, les frais de communication et de marketing, les frais administratifs, juridiques, fiscaux et comptables, ou encore les frais de gestion informatique.
  • Les frais de gestion locative : Ils correspondent aux frais liés à la location des biens immobiliers détenus par la SCPI. Ils peuvent inclure les coûts de recherche de locataires, de rédaction et d’administration des baux, des relations avec les locataires. On peut citer aussi les coûts attachés aux encaissements des loyers, à la gestion des loyers impayés et des charges locatives. Ici, le taux d’occupation du parc immobilier est la préoccupation principale de la société de gestion qui cherchera à l’optimiser au maximum.
  • Les frais de gestion des travaux : Ce sont les dépenses liées à la gestion des travaux sur les biens immobiliers détenus par la SCPI. Ils peuvent inclure les coûts de suivi des travaux, les frais d’expertise technique, les frais de gestion des sinistres, ainsi que les coûts liés à la maintenance des biens immobiliers, rénovations et travaux.
  • Les frais de reporting : Ils correspondent aux coûts en lien avec la production de rapports réguliers sur la performance de la SCPI qui communique chaque trimestre sur ces actions, présente son bilan et définit ses projets futurs. De plus, elle présente chaque année un rapport beaucoup plus complet et approfondi sur ces questions.

 

Les autres frais

Si les frais de gestion sont les plus connus, il est important de ne pas négliger les autres frais qui peuvent impacter la rentabilité de votre investissement.

Les frais de souscription

Ils représentent les frais que l’investisseur doit payer lorsqu’il achète des parts de SCPI. Ces frais sont généralement compris entre 8% et 12% du capital investi, et comprennent les frais de commercialisation, les frais de montage et les frais de gestion initiale. Les frais de souscription sont généralement inclus dans le prix de la part, mais il est préférable de les vérifier avant d’investir. Cependant, certains établissements peuvent ne pas en facturer.

Les frais exceptionnels

Ils comprennent les frais liés à des événements exceptionnels, tels que les contentieux, une restructuration, le pilotage et le gestion des travaux, et l’acquisition ou la cession de biens du parc immobilier (bureaux, commerces, immeubles d’habitation, etc.). Ces dépenses peuvent varier considérablement en fonction de la nature de l’événement et de la SCPI concernée.

Les frais de cession de parts ou frais de retrait

Ce sont les frais que l’investisseur doit payer lorsqu’il vend ses parts de SCPI ou lorsqu’il demande en le rachat par la société de gestion. Ces frais peuvent varier en fonction de la durée de détention des parts et sont généralement compris entre 0% et 5% du montant désinvesti. Il est essentiel de vérifier les conditions de cession et de retrait avant d’investir dans la pierre-papier. De cette manière, vous pourrez choisir le bon moment pour passer à l’action.

 

Comment limiter les frais des SCPI

Les investisseurs en SCPI peuvent prendre plusieurs mesures pour minimiser les frais et optimiser leur rendement. Voici quelques stratégies pour y parvenir :

Choisir les SCPI avec les frais les plus bas

Lorsque vous investissez en SCPI, il est essentiel de bien comprendre les frais associés à chaque produit. Comme nous l’avons vu précédemment, un taux est appliqué au capital investi au moment de la souscription, les revenus des loyers sont soumis au prélèvement des frais de gestion et des frais exceptionnels, avant distribution. Enfin, un taux est prélevé sur chaque part, au moment de la cession des actifs à un tiers. Par ailleurs, tous ces frais peuvent varier considérablement d’une SCPI à l’autre. Pour limiter vos frais au maximum, choisissez des SCPI avec des frais de gestion et des frais de souscription bas.

Acheter des parts de SCPI en direct ou via une assurance-vie

Lorsque vous investissez une partie de votre capital dans la pierre-papier, vous pouvez le faire en direct ou via une assurance-vie. L’achat de parts en direct peut se révéler moins cher que l’achat via une assurance-vie, car cette dernière peut facturer des frais supplémentaires ainsi que leur propres frais de gestion. Cependant, les investisseurs peuvent bénéficier d’avantages fiscaux en achetant des parts de SCPI via une assurance-vie. Vous devrez donc étudier chaque offre attentivement pour déterminer l’option la moins onéreuse.

Étudier les SCPI à capital variable

Les SCPI à capital variable sont souvent considérées comme moins stables que les SCPI à capital fixe. Ces dernières se caractérisent par un nombre de parts déterminé à l’avance. Ensuite, les entrants doivent attendre qu’un des associés souhaite vendre ses parts pour pouvoir investir. Le prix des parts évolue donc en fonction de l’offre et de la demande. De plus, le rendement et les frais de gestion auront tendance à être stables, puisque le parc immobilier évolue peu.

En ce qui concerne les SCPI à capital variable, la souscription est possible à tout moment et le patrimoine immobilier évolue en conséquence. De plus, le prix des parts évolue en fonction du marché immobilier. Par conséquent, il peut se révéler plus difficile de maintenir un niveau stable de rendement pour les investisseurs. Par ailleurs, les SCPI à capital variable peuvent avoir des frais plus élevés que les SCPI à capital fixe. Chacune des options est donc à considérer avec la plus grande attention, de manière à minimiser les frais et réduire les risques.

 

Récapitulatif des points clés

A présent, revoyons ensemble les principaux points abordés dans cet article.

  • Les SCPI sont des produits d’investissement immobilier collectif qui permettent de diversifier son patrimoine et investir dans l’immobilier sans avoir à gérer des biens immobiliers directement.
  • Les frais des SCPI comprennent les frais de souscription, les frais de gestion, les frais de cession de parts ou de retrait, ainsi que des frais exceptionnels liés à la gestion et l’acquisition/cession du parc immobilier.
  • Les frais de gestion des SCPI sont généralement les plus importants, mais peuvent varier d’une SCPI à l’autre.
  • Il est possible de limiter les frais en choisissant des SCPI avec des frais de gestion bas, en achetant des parts en direct par rapport à la souscription d’une assurance-vie dans la pierre-papier, ou en étudiant les SCPI à capital fixe et variable.

 

Conseils pour investir dans les SCPI tout en minimisant les frais

Les SCPI sont un outil de diversification intéressant de votre portefeuille d’actifs. En effet, il permettent d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement un bien immobilier. Voici nos derniers conseils avant de vous lancer :

  • Avant d’investir dans des SCPI, il est essentiel de bien comprendre les différents types de frais et leur impact sur la rentabilité de l’investissement.
  • Nous vous invitons à diversifier votre portefeuille en investissant dans plusieurs SCPI, et à surveiller régulièrement les frais pour vous assurer qu’ils restent maitrisés afin que vos parts conservent un rendement compétitif par rapport à ce qui existe sur le marché.

Pour cela, n’hésitez pas faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine ou un courtier spécialisé dans les SCPI, qui pourra aider à choisir les SCPI les plus adaptées à votre profil d’investisseur et à vos objectifs patrimoniaux.

 

Conclusion

Investir dans des SCPI peut se révéler une option intéressante pour diversifier son portefeuille d’actifs et bénéficier de revenus réguliers provenant de l’immobilier. Toutefois, il est indispensable de comprendre les différents frais associés à ce type d’investissement afin de prendre une décision éclairée avant de se lancer. Les frais de souscription, les frais de gestion, les frais de sortie et les frais exceptionnels peuvent rapidement grignoter le rendement de vos parts. C’est pour cela qu’il est essentiel de bien les connaître et de les prendre en compte lors de la sélection de SCPI. En suivant les conseils présentés dans cet article, vous pourrez investir dans la pierre-papier tout en minimisant les frais et en optimisant votre rendement.

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