Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif en utilisant le dispositif Pinel, alors il est essentiel de comprendre les tenants et aboutissants de ce processus. Dans les lignes qui suivent, nous explorerons en détail les différentes étapes, critères et considérations nécessaires pour déterminer le loyer maximum autorisé dans le cadre de la loi Pinel. Que vous soyez un investisseur chevronné ou que vous envisagiez votre premier investissement, nous sommes là pour vous guider à travers les subtilités du calcul du loyer Pinel. Ainsi, vous disposerez des connaissances nécessaires pour évaluer précisément ce montant et optimiser votre investissement locatif sous le régime Pinel.
Table des matières
Présentation du dispositif Pinel
Il s’agit d’un mécanisme d’incitation à l’investissement locatif dans le secteur de l’immobilier, mis en place par l’État français. Il a pour objectif de favoriser la construction de logements neufs dans des communes où la demande locative est forte. En investissant dans un bien éligible au dispositif Pinel, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt attractive. Celle-ci concerne les biens suivants, obligatoirement situés dans un immeuble collectif :
- Un bien neuf.
- Un bien en construction ou en état futur d’achèvement (VEFA).
- Une acquisition dans l’ancien faisant l’objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l’opération) ou de réhabilitation.
- Un local transformé en habitation.
C’est quoi la loi Pinel pour les locataires ?
La loi Pinel ne concerne pas seulement les investisseurs, mais également les locataires. En effet, l’objectif du dispositif est de favoriser l’accès à un logement abordable pour les ménages aux revenus modestes. Ainsi, les logements bénéficiant de la réduction d’impôt Pinel doivent être loués à des locataires respectant des plafonds de revenus fixés par la loi. Ils varient selon que le bien est situé en Métropole ou Outre-mer. Par ailleurs, les conditions de location sont les suivantes :
- Le bien doit être loué vide (non meublé) en tant que résidence principale.
- Il doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition.
- La durée minimale de l’engagement de location est de 6 ans.
- Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, un certain plafond, que nous verrons plus tard dans cet article.
Les avantages du dispositif Pinel pour les investisseurs immobiliers
Le dispositif Pinel présente plusieurs avantages pour les investisseurs immobiliers. Tout d’abord, il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt attractive, calculée en fonction de la durée figurant sur le contrat de bail. Cette diminution de l’impôt sur le revenu peut représenter une économie significative sur la période d’investissement. De plus, cette loi favorise l’investissement dans des communes où la demande locative est forte, ce qui offre de bonnes perspectives de rentabilité. Enfin, il permet de constituer un patrimoine immobilier durable, de percevoir des revenus complémentaires et de préparer sa retraite grâce aux loyers perçus, puis de percevoir une possible plus-value à la revente.
Les critères de calcul du loyer Pinel
Avant d’aborder en détail ces critères, il est important de comprendre les éléments clés qui entrent en jeu dans ce processus. Voici les différents facteurs à prendre en compte pour déterminer le plafond à appliquer mensuellement dans le cadre du dispositif Pinel.
Quelles sont les zones de la Loi Pinel ?
Elle définit différentes zones géographiques éligibles, classées en fonction du niveau de tension du marché de l’immobilier. Celles-ci sont réparties en A, A bis et B1. Les zones A correspondent aux agglomérations où la demande locative est la plus forte, tandis que la zone B1 concerne les villes où la demande est un peu moins tendue.
La zone A bis correspond à Paris et sa proche banlieue, tandis que les communes classées A sont constituées des autres grandes agglomérations de France. Enfin, les autres villes de plus de 250 000 habitants sont rassemblées dans la zone B1.
Quel est le plafond de prix par m² en loi Pinel ?
Pour bénéficier de l’abattement de leurs impôts, les investisseurs doivent respecter des plafonds de loyer fixés par la loi. Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique et de la superficie de la partie habitable. Ils visent à encadrer les loyers pratiqués afin de garantir l’accessibilité des logements neufs aux locataires aux revenus modestes.
Les plafonds de loyers mensuels, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus en 2022 :
En métropole
Zone A bis : 17,62 €
Zone A : 13,09 €
Zone B1 : 10,55 €
Zones B2 et C : non éligibles
En Outre-mer :
Guadeloupe, Martinique, Saint-Martin, La Réunion, Mayotte, Guyane, Saint-Pierre et Miquelon : 10,74 €
Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, Îles Wallis et Futuna : 12,87 €
Attention, outre ce plafond, il est possible que vous soyez par ailleurs obligé de respecter l’encadrement des loyers établi sur votre zone géographique. Par conséquent, la loi vous oblige à appliquer le minimum des deux valeurs calculées.
Calcul du loyer Pinel
Le calcul du loyer Pinel peut sembler complexe à première vue, mais en raisonnant pas à pas, vous pourrez aisément déterminer le barème autorisé dans le cadre du dispositif Pinel.
Comment calculer le loyer maximum
Pour calculer ce plafond selon le barème décrit dans la loi Pinel, il est nécessaire de suivre une méthode spécifique. Cette méthode comprend deux étapes : l’estimation de la surface pondérée et l’application des coefficients multiplicateurs.
- La surface pondérée : Elle correspond à la partie habitable à laquelle on ajoute la moitié des surfaces annexes (balcon, terrasse, cave, etc.) dans la limite de 8 m². Par exemple, si la superficie habitable est de 60 m² et qu’il y a un balcon de 6 m², la surface pondérée sera de 63 m² (60 m² + 6 m²/2).
- Application des coefficients multiplicateurs : Une fois la surface pondérée calculée, il faut appliquer un coefficient multiplicateur en fonction de la formule suivante :
C = 0,7 + (19/S), où S représente la surface pondérée.
Par ailleurs, il ne peut pas dépasser 1,2.
Par exemple, pour une surface pondérée de 63 m², il sera de 0,7 + (19/63) = 0,997.
Par exemple, pour un studio de 20m², le coefficient de 0,7 + (19/20) = 1,65 est ramené à 1,2.
- Le forfait au m² selon la zone : Ce plafond permet de prendre en compte la zone géographique du logement pour laquelle le niveau de tension du marché de l’immobilier est plus ou moins important.
- Montant du loyer maximal : La formule est la suivante :
Montant du loyer maximum = Surface pondérée x Coefficient multiplicateur x Plafond
Exemples concrets de calcul du loyer Pinel
Pour mieux comprendre le calcul du loyer Pinel, voici quelques exemples concrets :
Exemple 1 : Soit un appartement de 50 m² situé à Toulouse, en zone B1, avec un balcon de 3m² et une cave de 5m². Sa surface pondérée est donc de : 54 m² (50 + (3 + 5) / 2). Le coefficient multiplicateur correspondant est de 0,7 + (19/54) = 1,05. Si le plafond de prix par m² en zone B1 est de 10,55 €, le montant maximal sera de 54 x 1,05 x 10,55 = 598,18 €.
Exemple 2 : Prenons maintenant un logement de 75 m² situé à Paris, en zone A bis. La surface pondérée sera de 75 m², car il n’y a pas d’espaces privatifs extérieurs. Le coefficient multiplicateur correspondant est de 0,7 + (19/75) = 0,953. Si le plafond de prix par m² dans cette zone est de 17,62 €, le loyer maximal à ne pas dépasser sera de 75 x 0,953 x 17,62 = 1 259,39 €.
Les éléments à prendre en compte pour réaliser un investissement locatif
A présent, examinons les différents éléments auxquels vous devrez accorder une attention particulière afin de profiter pleinement de tous les avantages du dispositif Pinel.
Les charges récupérables
Les charges récupérables correspondent aux dépenses liées à l’entretien, aux réparations et à la gestion courante, qui peuvent être répercutées sur le locataire. Il peut s’agir, par exemple, des charges de copropriété, des frais d’ascenseur, des dépenses liées à l’eau et au chauffage collectif, etc. Ces charges peuvent être ajoutées au loyer de base pour déterminer le total que vous pourrez demander mensuellement à votre locataire.
Les annexes au logement
Les annexes peuvent inclure des espaces de stockage, des caves, des balcons, des terrasses, des emplacement de parking, des garages, etc. Ces espaces supplémentaires comptent pour moitié dans l’estimation de la surface pondérée, avec un plafond de 8 m² et il est donc important d’évaluer leur superficie avec le plus grand soin.
Les avantages fiscaux supplémentaires
En plus de la réduction d’impôt principale offerte par le mécanisme de la loi Pinel, il existe d’autres avantages fiscaux supplémentaires. En effet, certaines dépenses liées à la gestion locative peuvent être déduites des revenus fonciers, ce qui peut avoir un impact sur la rentabilité de votre investissement surtout si vous êtes en situation de déficit foncier.
Les autres éléments à considérer
En plus des éléments mentionnés précédemment, il peut y avoir d’autres éléments à prendre en compte, tels que les particularités du marché locatif local, les éventuelles subventions ou aides liées à l’investissement dans la pierre, les évolutions législatives et réglementaires, etc. Il est important de se tenir informé de ces éléments afin de prendre des décisions éclairées lors du calcul du loyer et de l’investissement dans le cadre du dispositif Pinel.
Quand démarre la réduction d’impôt Pinel ?
Cette diminution commence à s’appliquer dès l’année d’achèvement du bien immobilier ou de son acquisition si elle est postérieure. Cela signifie que vous pouvez y avoir droit dès la première année de mise en location du bien, à condition de respecter les conditions spécifiques de la loi. Cette somme est fixée à 5 500 euros par m², sans pouvoir dépasser 300 000 euros au moment de l’acquisition.
La durée d’engagement de location
Pour avoir droit à la réduction d’impôt, vous devez vous engager à louer votre bien pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. Plus la durée du bail est longue, plus le taux d’abattement sera important. En 2023, il est de 10,5 % pour un contrat de location de six ans, de 15 % pour neuf ans et de 17,5 % pour un bail de 12 ans. En 2024, il sera respectivement de 9 %, 12 % et 14 %. Ce taux est plus élevé en Outre-mer, avec respectivement à 21,5 %, 26 % ou 28,5 % en 2023 et à 20 %, 23 % ou 25 % en 2024.
Quelques mots sur le Pinel+
Ce mécanisme viendra à terme remplacer ce qui existe actuellement. Outre des exigences sur les performances énergétiques, il y a aussi des contraintes sur la superficie minimale du bien, selon le nombre de pièces de celui-ci, sur la présence d’espaces privatifs et l’implantation du bien au sein d’un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV).
Conclusion
Le calcul du loyer Pinel constitue une étape essentielle dans le cadre de votre investissement immobilier. En respectant les critères et les règles établis par la loi Pinel, vous pourrez déterminer le plafond autorisé pour votre logement. Cela vous permettra de bénéficier de la réduction d’impôt prévue par le dispositif Pinel et de réaliser un investissement locatif rentable. N’oubliez pas de prendre en compte tous les éléments pertinents, tels que la surface pondérée, les coefficients multiplicateurs, les charges récupérables et les avantages fiscaux supplémentaires. En intégrant toutes ces informations, vous serez en mesure de calculer le loyer Pinel de manière précise et de profiter des avantages offerts par ce mécanisme attractif.