La recherche d’un logement est souvent une étape difficile et stressante. Cela est d’autant plus vrai dans les grandes villes françaises où les loyers peuvent être très élevés. D’un autre côté, la gestion locative peut se révéler un vrai casse-tête avec les lois à suivre et à appliquer. Pour aider les locataires et les propriétaires à mieux comprendre les réglementations en vigueur et à éviter les pièges, nous avons écrit cet article sur l’encadrement des loyers. Nous vous guiderons à travers les différentes étapes pour calculer votre loyer conformément à la réglementation, en vous expliquant les notions clés telles que le loyer de référence, les plafonds de loyer, les exceptions et particularités. Nous espérons que cet article vous aidera à mieux comprendre vos droits et obligations en tant que propriétaire, pour louer votre bien en toute sérénité, et en tant que locataire, pour trouver un logement qui correspond à vos besoins et à votre budget.
Table des matières
Explication du concept d’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers est une mesure réglementaire visant à limiter les augmentations excessives des loyers dans certaines zones géographiques où la demande de logements dépasse largement l’offre. Cette politique vise à garantir l’accessibilité et la stabilité des logements pour les locataires.
Pour leur part, les locataires bénéficient de la protection offerte par l’encadrement des loyers, car ils ont ainsi la garantie de ne pas subir de loyers excessifs qui pourraient compromettre leur situation financière.
Quant aux propriétaires, l’encadrement des loyers peut représenter une contrainte supplémentaire dans la gestion de leur bien. Cependant, cette mesure vise à établir un équilibre entre les intérêts des locataires et des propriétaires, en assurant une certaine équité dans les relations locatives.
La législation en vigueur sur l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers est régi par un ensemble de lois et réglementations spécifiques visant à réguler les montants pratiqués sur le marché locatif. Ces mesures légales ont été mises en place pour favoriser l’accessibilité et la stabilité des logements pour les locataires.
La principale loi encadrant les loyers en France est la loi du ELAN de 2018. Cette loi établit les bases de l’encadrement des loyers, définissant les modalités de calcul des loyers de référence, les règles de révision et les sanctions en cas de non-respect de la réglementation.
Il existe deux types d’encadrement des loyers, un pour les communes en zone tendue et un pour une liste de communes spécifiques.
Quelles sont les villes concernées par l’encadrement des loyers en France ?
L’encadrement des loyers s’applique uniquement dans certaines villes spécifiques en France. Les zones géographiques concernées sont déterminées par décret en fonction de critères tels que la tension du marché immobilier et les niveaux de loyers.
Au moment où nous écrivons cet article, pour l’année 2023, il s’agit des communes situées en zone tendue et des villes suivantes qui sont :
- En île de France : Paris, Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville,
- En province : Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Lille, Hellemmes, Lomme.
Cependant, il est essentiel de vous référer aux informations officielles et aux décrets spécifiques pour connaître précisément les villes où l’encadrement des loyers est en vigueur. Les listes des villes concernées peuvent être mises à jour régulièrement en fonction des évolutions du marché immobilier et des décisions de l’État.
L’encadrement des loyers en zone tendue
En cas de première mise en location, notamment pour un logement neuf, le propriétaire est libre de fixer le loyer. Celui-ci sera ensuite révisé chaque année selon l’évolution de l’Indice de référence des Loyers (IRL).
Au renouvellement du contrat de bail, s’il juge le loyer sous-évalué, alors il pourra l’augmenter dans une certaine mesure.
Lors d’une nouvelle mise en location, il est obligé d’appliquer le même loyer qu’au précédent locataire, excepté dans certaines situations. D’une part, en cas de gros travaux d’amélioration réalisés dans le logement, il peut justifier d’une augmentation dans certaines limites. D’autre part, si le loyer n’a pas été révisé durant les douze derniers mois, alors il peut envisager de le revoir à la hausse. Enfin, s’il est sous-évalué par rapport aux observations réalisées sur les biens similaires mis en location dans la même zone, alors le bailleur est en droit de procéder à une réévaluation du loyer.
Attention, si le logement est classé F ou G, alors il n’est possible d’augmenter le loyer dans aucune circonstance.
L’encadrement des loyers pour certaines villes spécifiques
Il s’agit du même type de dispositif que pour les communes en zone tendue, avec la possibilité d’ajouter un complément de loyer si le logement a des caractéristiques particulières (localisation, vue sur un monument historique, confort) par rapport à un logement de niveau comparable.
S’il ne respecte pas ces règles, le propriétaire est passible d’une amende allant jusqu’à 5 000 € (ou 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale).
Comment sont calculées les valeurs des loyers ?
Le loyer de référence
En pratique, le dispositif fixe un loyer de référence, c’est-à-dire un montant auquel un propriétaire peut louer son bien.
Des observatoires implantés au niveau local utilisent des données statistiques et des références du marché immobilier pour établir le loyer de référence. Ils tiennent compte de différents éléments, tels que :
- Les loyers pratiqués dans la zone.
- Les caractéristiques du logement : la nature de la location, meublée ou non meublée, la localisation géographique du logement, sa superficie, son nombre de pièces et son année de construction.
- L’offre et la demande.
Ensuite, le loyer de référence est publié par arrêté préfectoral dans le cadre du dispositif d’encadrement des loyers
Calcul des limites à ne pas dépasser
Dans le cadre de ce dispositif, on déterminera le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré. On disposera alors d’une fourchette de prix autour du loyer de référence.
Le loyer de référence minoré est généralement fixé à 30% en-dessous du loyer de référence. Cela signifie que le propriétaire a le droit de réévaluer un loyer inférieur à cette limite.
Le loyer de référence majoré représente le montant maximum auquel un propriétaire peut louer son bien, fixé à 20% au-dessus du loyer de référence. Autrement dit, le loyer ne peut pas dépasser cette limite dans les zones tendues.
En ce qui concerne le complément de loyer spécifique aux villes listés ci-dessus, son montant doit être clairement indiqué dans le contrat de bail avec la liste des caractéristiques du logement qui le justifient, comme la réalisation de gros travaux d’amélioration, la vue sur un monument emblématique, bref, tout ce qui peut apporter de la valeur par rapport au reste du parc de logements mis en location dans la même zone.
Les logements exemptés de l’encadrement des loyers
Bien que l’encadrement des loyers s’applique généralement à la majorité des locations, il existe des cas particuliers qui sont exemptés de cette réglementation.
Il s’agit des logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme et les sous-locations. Dans ces cas, les règles de fixation des loyers diffèrent et ne sont pas soumises à l’encadrement des loyers.
Par ailleurs, dans les zones non tendues et hors des communes dont nous avons spécifié la liste ci-dessus, les loyers ne sont pas encadrés et le propriétaire est libre de fixer le montant qu’il juge approprié. En revanche, il doit respecter les conditions de révision en fonction de l’évolution de l’Indice de Référence des loyers (IRL) chaque année.
Les étapes à suivre pour calculer le loyer conformément à la réglementation
Pour respecter l’encadrement des loyers et calculer le loyer conformément à la réglementation en vigueur, il est essentiel de suivre certaines étapes clés. Voici un guide pratique pour vous aider dans ce processus.
Étape 1 : Déterminez la zone géographique concernée
Il est important de savoir si la zone où se situe votre logement est soumise à l’encadrement des loyers ou non. Consultez les sources officielles pour connaître les zones spécifiques où la réglementation s’applique. L’annexe d’un décret datant de 2015 donne la liste des communes des départements dans lesquelles le dispositif s’applique, vous le trouverez ici.
Étape 2 : Identifiez le loyer de référence
Le loyer de référence est la base pour calculer le montant maximum que vous pouvez demander. Vous pouvez utiliser les textes mis à disposition sur le site du gouvernement pour trouver le loyer de référence correspondant à votre logement en fonction de ses caractéristiques.
Étape 3 : Prenez en compte les critères spécifiques
En plus du loyer de référence, d’autres critères peuvent influencer le montant global du loyer que vous pouvez fixer. Prenez en compte des éléments tels que la surface habitable, le nombre de pièces, les équipements disponibles, la localisation, etc.
Étape 4 : Calculez les loyers de référence minoré et majoré
En utilisant la minoration de 30% et la majoration de 20% du montant de référence, calculez la fourchette dans laquelle votre loyer doit se situer.
Étape 5 : Soyez attentif aux exceptions et particularités
Gardez à l’esprit les cas particuliers et les situations spéciales qui peuvent s’appliquer à votre logement. Assurez-vous de comprendre les règles et les dispositions spécifiques qui pourraient affecter le calcul de l’encadrement des loyers dans votre cas.
Exemple de calcul de loyer à Paris
Prenons l’exemple de la location d’un appartement meublé de 80 m² de 3 pièces à Paris, situé en zone 4 et construit avant l’année 1946. Supposons qu’il ait vue sur le Panthéon.
Son loyer de référence est donc de 28,70 € / m², le loyer minoré est de 20,10 € / m² (70% x 28, 70) et le loyer majoré est de 34,4 € / m² (1,2 x 28,70).
Etant donné sa situation, le bailleur peut le mettre en location au loyer majoré ce qui donne 2 752 € par mois.
De plus, il est possible de justifier un complément de loyer de 248 €, avec la vue sur un monument emblématique de Paris, le fait qu’il est situé dans un bâtiment historique classé, la présence de moulures et la hauteur sous plafond, pour l’arrondir à 3 000 € par mois.
Attention, cet exemple est donné à titre indicatif et doit être considéré comme tel.
En tant que bailleur, en suivant ces étapes, vous serez en mesure de calculer le loyer de votre logement en conformité avec le dispositif d’encadrement des loyers en vigueur. N’oubliez pas de vous tenir informé des éventuelles mises à jour de la législation et des règles spécifiques à votre zone géographique, afin que votre contrat de bail soit inattaquable.
Quels sont les recours en cas de litige ?
Contester un complément de loyer
Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dans un délai de trois mois suivant la date de signature du contrat de bail. C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié. En tant que bailleur, nous vous invitons à conserver soigneusement tous les documents vous permettant de fournir ces preuves. Il peut s’agir de factures attestant de la réalisation de gros travaux d’amélioration, de la mise aux normes ou du renouvellement des installations électriques, etc.
Si la commission de conciliation parvient à un accord avec les deux parties, alors le montant du loyer sera fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Il s’appliquera à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.
Dans le cas contraire, le locataire dispose de trois mois à partir de la réception de l’avis de la commission pour saisir le juge des contentieux. Il peut lui demander d’annuler ou de réduire le complément de loyer. Le montant fixé par la décision du juge s’appliquera à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.
Contester une révision du loyer
Si le loyer de base inscrit dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré, alors le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base. Pour cela, il doit envoyer une demande écrite au moins 5 mois avant l’échéance du bail sous forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception, d’une remise en main propre contre signature ou par voie de commissaire de justice. En cas de désaccord, alors le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation au moins 4 mois avant l’échéance du bail. Si aucun accord n’est trouvé, il lui reste à saisir le juge des contentieux avant l’échéance du bail.
Que faire en tant que bailleur ?
En tant que bailleur, nous vous recommandons vivement de garder toutes les preuves qui vous permettraient de justifier l’augmentation du loyer. D’autre part, il est préférable de procéder à sa révision chaque année pour suivre l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers, de manière à éviter qu’il soit sous-évalué. Par ailleurs, votre contrat de bail doit absolument porter les mentions suivantes :
- Le loyer appliqué pour le locataire précédent,
- L’Indice de Référence des Loyers (IRL) à la date de la signature du contrat de bail,
- Le fait que vous procéderez à une réévaluation chaque année,
- Les éléments objectifs qui justifient un complément de loyer ou une augmentation par rapport à la mise en location précédente (travaux, renouvellement d’équipements, etc.).
Récapitulatif des points clés
Dans cet article, nous avons exploré en détail le sujet de l’encadrement des loyers et comment calculer le loyer conformément à la réglementation en vigueur. Voici un récapitulatif des points clés à retenir :
- L’encadrement des loyers est une mesure légale visant à réguler les prix des loyers dans certaines zones géographiques afin de protéger les locataires contre des hausses excessives.
- La législation en vigueur peut varier d’une région à l’autre, il est donc essentiel de se renseigner sur les lois et réglementations spécifiques de votre zone.
- Le calcul de l’encadrement des loyers repose sur le loyer de référence, qui est déterminé en fonction des caractéristiques du logement et des données officielles.
- Deux loyers de référence, minorés et majorés, sont utilisés pour établir la fourchette de loyers dans laquelle vous devez vous situer.
- Des exceptions et particularités peuvent s’appliquer, comme l’ajout d’un complément de loyer dans certaines situations spéciales. Cependant, il doit se justifier.
- Certains types de logements sont exemptés de ce dispositif d’encadrement (HLM, loi 48, Anah, etc.).
- Il est possible de contester un loyer s’il dépasse le loyer majoré ou le complément de loyer, s’il est jugé injustifié.
Conclusion
L’encadrement des loyers est une mesure importante pour assurer un équilibre entre les intérêts des propriétaires et ceux des locataires. En comprenant les fondements de cette réglementation, la législation en vigueur, les méthodes de calcul et les exceptions éventuelles, vous êtes mieux équipé pour respecter les règles et éviter d’éventuels litiges. Le calcul précis du loyer conformément à la réglementation peut garantir une relation locataire-propriétaire saine et équitable. N’oubliez pas de vous tenir informé des mises à jour législatives et de consulter des professionnels de l’immobilier en cas de doute.